“回复不过来了，政策刚出就有很多人问。”8月8日晚间，一位房产销售代理直言。
这个夏末 ，北京“铁板一块 ”的限购政策 ，随着一纸文件的下发出现局部松动 。五环外买房不限套数、公积金政策优化，为改善需求释放提供了空间 ，也点燃了不少从业者的热情 。
几乎与政策发布同步 ，8日当晚便有房企火速推出特价房。“原价639万元的房源，现在一口价544万元 ，直降95万元 ，不过要一周内交齐首付款 。 ”五环外某楼盘的销售人士称 。
新政实施首日，第一财经记者走访北京多个新盘发现 ，部分五环周边的售楼处确实人流量不小 ，即便在气温最高的正午，也陆续有购房者前来看房 ，还不时传出“砸金蛋”的声音。
“今天忙到顾不上吃饭 。 ”一位置业顾问表示 ，新政确实激发了不少潜在购房者咨询，不过后续能转化成多少购买力，政策对市场的刺激能持续多久 ，还需要继续观察 。
排队“取号 ”看样板间
8月8日晚间 ，北京祭出近年最重磅的调控松绑政策。
以五环为分界线，京籍居民家庭、连续缴纳社保或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭 ，购买五环外商品住房 ，将不再限套数 。在此之前，京籍家庭全市可买2套 、五环外加1套；符合条件的非京籍家庭 ，全市可买1套 、五环外加1套 。
五环内的限购政策则不变。这意味着 ，北京严格的限购范围正缩减到五环内，若在五环外买房 ，除了非京籍家庭的社保年限等要求 ，已经没有其他方面的限制措施 。
这一重磅政策，成为自去年“五环外多买一套”、调减社保年限后 ，北京楼市调控松绑力度最大的一次 。作为全国房地产调控的“风向标 ” ，可谓信号意义明显。
那么，新政对购房者 、市场会有何影响？8月9日，即新政实施首日 ，记者走访了北京五环周边的多个新房楼盘 ，整体而言，在烈日暴晒的正午 ，售楼处看房人流不算少。
在北京东五环外某均价近七万的新盘 ，记者经预约前来看房，大约等待十分钟后 ，才有置业顾问开始一对一带看 。正常来说 ，售楼处正午时间人流会偏少，不过彼时洽谈区几乎没有空余座位；带看间隙 ，还传来一位购房者“砸金蛋 ”的声音 。
该楼盘置业顾问表示 ，昨晚新政出来后，咨询的人确实比较多 ，正常周末售楼处人流也会偏多。据悉 ，该楼盘总价在600万～1200万左右，主要面向周边大厂 、互联网公司、国际集团分部等各类产业人员，是北京五环周边流速较高的一个楼盘 。
不过 ，谈及政策会有多大刺激作用 ，置业顾问未表现出特别兴奋，称还需要时间观察 。
距此十几分钟车程 ，另一五环外的楼盘 ，正午同样陆续有人看房。据悉，该楼盘属于住宅新规后的“好房子”项目 ，卖点是高得房率 、大落地窗 、高标装修、全明户型等 ，销售均价在七万五左右，总价在700万～1300万元区间 ，主要面向周边产业相关人群 。
在置业顾问看来 ，这属于周末较正常的看房量，新政对购房的刺激作用还需发酵 。“客观而言 ，北京五环外有很多优质楼盘 ，放在全国市场来讲，可以作为资产配置的选择。如果后续能放开社保年限等要求，或许能吸引更多周边有资金实力的人前来买房 。 ”
值得注意的是 ，新政带来的影响不仅限于五环外 。记者在四环附近一改善楼盘看到 ，下午时分售楼处几乎坐满了人，人流量大时沙盘处几乎围满 ，其中还有一家四口 、三代人一起出来看房的；在样板间区域 ，也出现两三组客户同时看一套房的场景。
“上午人更多，看样板区要坐接驳车 ，因为只有一辆 ，还需要排队取号 。 ”置业顾问表示，这个楼盘之所以人流量大 ，是因为户型和总价区间较为丰富 ，最小的五十多平，最大的近一百五十平 ，能满足不同购房群体的需求 ，此外公区和景观较丰富，符合年轻人生活需求 。
带看到下午四点多，该销售人员直言 ，自己今天忙到一直没吃饭 ，终于能休息片刻了。
能否刺激市场成交？
现如今，五环外是北京楼市成交的主力区域。中指数据显示 ，今年1～7月 ，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80% ，二手住宅成交套数五环外占比也超50% 。
新政之下 ，符合条件的购房人，五环外买房将不再限制套数 ，无疑会拉动一定市场成交 。去年北京出台一系列局部松绑政策后 ，市场上新房 、二手房成交便出现明显增长。
数据显示，去年九月底政策松绑后 ，北京楼市交易量明显提升 。2024年10月～12月 ，北京二手房月度网签量均达到1.7万套以上，整个四季度二手房成交量同比增长约60% 。
克而瑞表示，近年来北京五环外新房供应集中 ，且未来仍为供地主力 ，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有所缓解 ，预计约80%的新房项目将直接受益 ，尤其是改善型项目。
还有业内人士表示，本次限购松动的影响面不止于此 。对于想卖出五环外二手房进行置换的群体 ，政策也带来新的机会 ，可促进这部分改善需求释放，推动整体交易链条流转 。
一位房产中介还告诉记者 ，本次新政规定 ，成年单身人士和居民家庭执行同样的限购政策，自己有个客户之前只能买一套房 ，如今受新政影响 ，决定“下定”一套五环附近的房子。
值得注意的是，当前楼市整体情况较为复杂，二手房挂牌量高企、市场观望情绪浓厚等问题 ，都在合力影响市场走势 。一位从业者称 ，新政短期肯定会拉动成交，会有部分需求释放出来 ，但价格端应该不会太大变化 ，对市场的根本性影响也有待观察 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，新政对市场交易肯定有积极作用。不过 ，二手房挂牌量若得不到大规模地消化 ，会限制供求关系再均衡，这也是目前核心和迫切的工作 。
“新政的信号 、象征意义更突出 ，体现了政策对稳楼市的决心 。 ”一位从业者称。
中指研究院称 ，本次北京优化限购，体现了政策渐进式调整的特征 ，直接利好布局五环外的企业 ，房企应积极营销把握政策窗口期；同时，一定程度上也有利于畅通置换链条，促进五环外的改善性住房需求释放 ，预计未来限购政策仍有优化空间。
截至目前 ，一线城市除广州全域解除限购外，京沪深三城市依然保留核心区限购 ，外围区域则有条件放开 。“今年以来 ，京沪外围项目销售去化压力凸显，为行政性限制措施逐步退出市场 ，打开了空间和可能性 。 ”克而瑞方面表示。
该机构称 ，通过“核心区严控 、郊区松绑”的差异化策略，一方面可以消除投机顾虑 ，又能满足合理自住购房需求、缓解库存压力 ，并服务于人口疏解、区域协同等目标，成为因城施策的“风向标” ，促进房地产平稳健康发展与城市可持续增长的双赢 。
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